Wenn der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzt

(lifePR) (Hockenheim) . Nicht immer nutzen Mieter die Wohnung ausschließlich so, wie im Vertrag vereinbart. Mancher geht dort einer gewerblichen Tätigkeit nach oder will vielleicht untervermieten. Was in solchen Fällen aus Sicht des Mietrechts wichtig ist und wie Sie als Vermieter auf eine vertragswidrige Nutzung regieren können, das erfahren Sie hier.

Ein Arbeitszimmer alleine ist noch kein Problem

Klassischer Fall: Ein Mieter nutzt die angemietete Wohnung als Gewerbe- oder Arbeitsraum. Dieses Verhalten bedeutet nicht automatisch eine Vertragsverletzung, sofern der Mieter die Wohnung nicht insgesamt in einen Gewerberaum umwidmet – denn das wäre in jedem Fall unzulässig.

Ist der Mieter aber beispielsweise freiberuflich tätig, etwa als Webdesigner oder Schriftsteller, und nutzt zu diesem Zweck einen Raum der Wohnung als Büro, kann ihm dies nicht untersagt werden. Denn das entscheidende Kriterium ist, ob durch die berufsmäßige Nutzung eine unzumutbare Belastung für anderen Wohnungsparteien entsteht.

Belastung der anderen Wohnparteien im Haus

Entstehen also durch die berufliche Nutzung Lärm, belästigende Gerüche oder ständiger Publikumsverkehr, liegt der Verdacht auf eine vertragswidrige Nutzung nahe. Um gegen eine solche widerrechtliche Nutzung vorgehen zu können, sollte im Mietvertrag unmissverständlich formuliert sein, dass die infrage stehenden Räumlichkeiten ausschließlich als Wohnraum vermietet werden.

Vertragswidrige Untervermietung

Eine Untervermietung an nahe verwandte (Eltern, Kinder, Ehepartner) bedarf keiner besonderen Erlaubnis des Vermieters, gleiches gilt für notwendiges Pflegepersonal. Allerdings muss der Hauptmieter den Wohnungseigentümer darüber informieren.

Soll die Wohnung nur zum Teil untervermietet werden und der Mieter hat ein „berechtigtes Interesse“ an einer solchen Untervermietung, beispielsweise, weil er die Miete zurzeit nicht alleine aufbringen kann, dann muss der Vermieter in der Regel einer Untervermietung zustimmen. Soll ein Raum als Gästezimmer an Touristen vermietet werden, ist ebenfalls die Zustimmung des Vermieters nötig und es muss das oben genannte „berechtigte Interesse“ des Untervermieters bestehen.

Anders verhält es sich, wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll. Darauf hat der Mieter keinen rechtlichen Anspruch. Der Vermieter kann diesem Vorhaben zwar zustimmen, muss das in der Regel aber nicht tun. Soll die Wohnung gar an Touristen vermietet werden, haben viele Städte eine solche Zweckentfremdung verboten, um den bestehenden Wohnraum zu schützen.

Weitere Fälle von vertragswidrigem Gebrauch

Haben Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter einen Vertrag über eine ausschließliche Wohnraumnutzung geschlossen, sind, neben den oben genannten Fällen, folgende Nutzungsvarianten in der Regel unzulässig:

  • Tierhaltung, welche die anderen Wohnungsparteien unzumutbar belästigt (zum Beispiel durch Lärm oder Geruch)
  • Starke Lärmbelästigung durch Nutzung als Probenraum für Musiker
  • Betreiben eines Spielclubs oder Bordells
  • Lagerung gefährlicher Stoffe (z.B. Chemikalien)
  • Betreiben eines handwerklichen Gewerbes
  • Heimarbeit, welche die anderen Parteien unzumutbar belästigt
  • Beschädigen einer Mietsache, die über normalen Verschleiß hinausgeht
  • Eingriffe in die Bausubstanz (nicht aber: Fußboden verlegen, Regal oder Schrank befestigen, Steckdose oder Telefonanschluss verlegen sowie andere unaufwändige Maßnahmen)

Das können Sie als Vermieter im Ernstfall tun

Haben Sie als Vermieter einen vertragswidrigen Gebrauch ausgemacht, lohnt es sich, zunächst mit dem Mieter zu sprechen. Geht er nicht auf Ihr Ersuchen ein, sollte im nächsten Schritt eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Darin beschreiben Sie detailliert die rechtswidrige Nutzung, sinnvollerweise setzen Sie auch eine realistische Frist, bis zu welcher der Mieter Abhilfe zu schaffen hat.

Weisen Sie den Mieter zudem darauf hin, dass unkooperatives Verhalten eine fristlose Kündigung zur Folge haben kann.

Verwandte Inhalte:

  • Berlin, 03.02.2015 – Pro Jahr wechseln rund neun Millionen Menschen (Quelle: Umzugsstudie Deutschland 2014) hierzulande ihren Wohnsitz. Umziehende stellen sich dabei immer wieder die gleichen Fragen: Wann ist die Mietkaution zu zahlen? Wie muss der Vermieter diese anlegen? Die Unsicherheit auf diesem Gebiet resultiert daraus, dass die Gesetzgebung regelmäßig neue…
  • Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte bestimmter Vermieter beim Eigenbedarf eingeschränkt. Sie können den Mietvertrag deswegen nicht kündigen. Eingeschlossen sind Vermieter in Gestalt einer Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft. Deren einzelne Gesellschafter haben nach dem Urteil nicht das Recht zu einer Eigenbedarfskündigung (Az.: VIII ZR 210/10).In dem verhandelten Fall hatte ein Ehepaar…
  • Münster.-Seit dem 1. April gilt in Münster für nicht preisgebundene Wohnungen ein neuer "qualifizierter" Mietspiegel. Wie gesetzlich vorgegeben, musste der Mietspiegel aus dem Jahr 2005 nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Auf der Grundlage der Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes waren im Mietspiegel etwa 3,7 Prozent höhere Mieten auszuweisen. Das teilt…
  • Münster (SMS) 18 000 nach dem Zufallsprinzip ausgewählte Mieter und Vermieter erhalten in diesen Tagen Post mit einem Fragebogen der Stadt Münster. Darin bittet die Stadt um Unterstützung bei der Arbeit am neuen Mietspiegel, der zum April 2017 in Kraft tritt. "Damit wir eine gesicherte Datengrundlage erhalten, benötigen wir möglichst…
  • Die Kritik am Energieausweis mehrt sich. Der Ausweis drohe zu einem "zahnlosen Papiertiger" zu verkommen, meint die Verbraucherzentrale NRW. Viele Verkäufer oder Vermieter ignorieren die Regelungen rund um das Dokument. Nachbesserungen beim Energieausweis für alle Wohnbauten gefordert Der Deutsche Mieterbund und die Verbraucherzentrale NRW fordern Nachbesserungen beim Energieausweis für alle…