Eingeschränkt durch BGH: Kündigung wegen Eigenbedarf

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte bestimmter Vermieter beim Eigenbedarf eingeschränkt. Sie können den Mietvertrag deswegen nicht kündigen. Eingeschlossen sind Vermieter in Gestalt einer Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft.

Deren einzelne Gesellschafter haben nach dem Urteil nicht das Recht zu einer Eigenbedarfskündigung (Az.: VIII ZR 210/10).In dem verhandelten Fall hatte ein Ehepaar eine GmbH & Co. KG gegründet, die eine Wohnung vermietete. Diese Kapitalgesellschaft kündigte den Mietvertrag mit Verweis auf den Eigenbedarf der beiden Gesellschafter. Die Mieterin der Wohnung wehrte sich erfolgreich sowohl gegen die Kündigung als auch gegen eine Räumungsklage. Sie bekam zunächst vor dem Amtsgericht Recht, dann vor dem Landgericht und nun auch vor dem Bundesgerichtshof, den die Vermieter zwecks Revision angerufen hatten.

Der BGH folgte der Argumentation der Vorinstanz, wonach die Kündigung unwirksam war, weil der GmbH & Co. KG als Vermieter kein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zugerechnet werden könne. Zwar hatte der Bundesgerichtshof einige Jahre zuvor entschieden, dass Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) durchaus Eigenbedarf anmelden können. Aber: „Damit sei die Situation von Personenhandelsgesellschaften oder wie hier einer GmbH & Co. KG nicht vergleichbar.“
Mieter könnten sich sonst einer unübersehbaren Zahl von Gesellschaftern gegenüber sehen, argumentiert der BGH in seinem Urteil zum Eigenbedarf. Vor allem bei Kommanditgesellschaften sei es so, dass die Kommanditisten häufig unbekannt seien. Darüber hinaus stehe bei ihnen die Kapitalbeteiligung im Vordergrund, sodass „eine sachliche Berechtigung, gegebenenfalls Eigenbedarf geltend zu machen, nicht einsichtig sei.“ Der BGH schloss sich dieser Sichtweise an und verwarf die Revision der Vermieter.

Vermietergemeinschaften nicht betroffen von Urteil zum Eigenbedarf

Sind dagegen mehrere Personen gemeinsam Vermieter – als Bruchteilsgemeinschaft oder GbR – können einzelne Mitglieder sehr wohl eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wie der BGH erneut betonte. Vermieter müssen sich also überlegen, welche wirtschaftlichen, steuerrechtlichen oder auch haftungsrechtlichen Folgen sich jeweils für sie ergeben, wenn sie bestimmte Rechtsformen für ihren Immobilienbesitz wählen.

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