Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs stellt fest: Starre Renovierungsklauseln sind unwirksam. Der Abnutzungsgrad muss berücksichtigt werden.Bisherige Urteile bezogen sich stets auf die Schönheitsreperaturen während der Mietzeit. Das jüngste Urteil verurteilt nun auch die starren Regeln zur Endrenovierung.
Fachgerechte Renovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung?
Viele Mieter haben einen weiteren Grund zur Freude: Wird die sog. fachgerechte Renovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung vorgeschrieben, muss überhaupt nicht renoviert werden. Der Bundesgerichtshof entschied unlängst, dass durch eine solche Regelung der Mieter unangemessen benachteiligt werde (BGH, Az. VIII ZR 316/06).
Die konkret beanstandete Klausel lautet: "Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben." Sie ist so unzulässig, sagt der BGH. Mieter, die eine Wohnung nur kurz bewohnen, werden so unangemessen benachteiligt. Weil es sich bei Mietvertragsklauseln in der Regel um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, also von Gesetz abweichende Regeln zu Lasten des Mieters, unterliegen sie besonderer Kontrolle.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Grundsätzlich darf der Vermieter auch weiterhin die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufbürden. Weiter erlaubt bleibt auch das Wahlrecht und die sog. Quotenregelung, wonach der Mieter entweder selbst renoviert oder sich anteilig nach Abnutzungsjahren an den Kosten einer Renovierung durch einen Maler beteiligen muss. Zu weitgehende Klauseln sind aber unwirksam! BGH: Renovierungspflicht muss der Abnutzung angepasst werden! Für unwirksam erklärt hat der BGH alle Klauseln oder Klauselkombinationen, bei denen der Mieter renovieren musste, auch wenn eine frisch gestrichene Wohnung kaum abgenutzt war. Die betrifft vor allem die Fälle, in denen der Mieter
- die Wohnung kaum genutzt bzw. abgenutzt hat.
- die Wohnung nur kurzzeitig bewohnt hat.
- kurze Zeit vor dem Auszug bereits renoviert hat.
Unwirksam ist es daher, wenn der Mieter
- in jedem Fall bei Auszug renovieren soll (zwingende Renovierung).
- unabhängig vom Abnutzungsgrad renovieren soll (starre Fristen).
- die festgelegten Renovierungsintervalle zu kurz angesetzt sind (zu kurze Abstände).
Klauseln im Mietrecht: Kontrollieren lassen
Die Mietervereine empfehlen, vor Auszug den Mietvertrag zu prüfen oder prüfen zu lassen (durch Mieterverein oder Rechtsanwalt), um überzogenen Renovierungs- oder Geldforderungen des Vermieters zuvorzukommen. Darauf müssen Mieter achten: Der BGH stellt darauf ab, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen erkennbar flexibel vereinbart wurden. Es muss aus dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich sein. Fehlt ein derartiger Zusatz, so ist nach dem Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen. Die Klausel ist unwirksam.
Auch Klauselkombinationen unwirksam
Auch wenn eine Klausel flexible Renovierungen erlaubt, eine andere aber starr ist, sind beide Klauseln unwirksam. Häufig ist der Fristenplan flexibel (alle 3/5/7 Jahre muss renoviert werden, aber die Abgeltungsklausel ist starr (der Mieter muss nach z.B. einem Jahr 20 Prozent der Renovierungskosten tragen, wenn er nicht selbst renoviert).